Tại sao dự án bất động sản nghỉ dưỡng “chết yểu”? Nguyên nhân và giải pháp

Linh — Thu, 15 Jan 2026 23:12:56 +0000

Thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang bùng nổ, nhưng nhiều dự án lại rơi vào trạng thái “chết yểu” vì thiếu chiến lược vận hành và định vị sai lầm.

1. Bối cảnh thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam

Trong năm 2025, Việt Nam đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế và 137 triệu lượt khách nội địa, tổng doanh thu du lịch vượt 1 triệu tỷ đồng. Với bờ biển dài 3.260 km và các điểm đến như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, tiềm năng khai thác bất động sản nghỉ dưỡng là rất lớn.

2. Nguyên nhân dẫn đến “chết yểu” của dự án

a) Tư duy bán nhà ở thay vì vận hành nghỉ dưỡng

Theo bà Hương Nguyễn, CEO Eras Land, nhiều nhà đầu tư vẫn áp dụng mô hình bán nhà truyền thống: tập trung vào thiết kế, tiến độ và cam kết lợi nhuận nhanh, trong khi bỏ qua khâu vận hành dài hạn. Khi dự án đi vào khai thác, công suất thấp, chi phí vận hành cao và dịch vụ không ổn định khiến dòng tiền không đủ duy trì.

b) Thiếu tiêu chuẩn vận hành và bản sắc địa phương

Hầu hết các dự án nghỉ dưỡng hiện nay chưa xây dựng chuẩn vận hành chuyên nghiệp. Việc thuê thương hiệu quốc tế chỉ phù hợp giai đoạn khởi động vì chi phí cao, dễ bào mòn lợi nhuận. Ngoài ra, quy hoạch manh mún, sản phẩm sao chép khiến khách không cảm nhận được giá trị riêng.

c) Nguồn cung quá lớn, nhu cầu hấp thụ yếu

Báo cáo DKRA Group cho thấy hơn 99 % nguồn cung sơ cấp năm 2025 là hàng tồn kho từ các dự án cũ. Giá chuyển nhượng thứ cấp giảm trung bình 15‑20 % (cá biệt 40‑50 %) và thanh khoản gần như đóng băng.

3. Quan điểm của chuyên gia quốc tế

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, nhận định hơn 68 % nguồn cung khách sạn‑nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện do chủ đầu tư tự vận hành, đa phần chưa đầu tư đủ cho trải nghiệm khách. Khi du khách quốc tế có khả năng chi tiêu cao và tầng lớp trung lưu trong nước ưu tiên chất lượng, các dự án thiếu khác biệt sẽ gặp khó khăn.

4. Định hướng phát triển bền vững

a) Chuyển từ số lượng sang chất lượng

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng xu hướng du lịch sẽ nghiêng về phân khúc trung‑cao cấp và hạng sang. Yếu tố chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và câu chuyện thương hiệu sẽ trở thành tiêu chí quyết định.

b) Đầu tư vào mô hình wellness, retreat, detox và du lịch chậm

Những mô hình này dự kiến tăng trưởng mạnh, đặc biệt ở các điểm ven biển và khu sinh thái. Các nhà phát triển nên cân nhắc tích hợp các yếu tố sức khỏe, tinh thần và trải nghiệm “chậm” để tạo ra giá trị lâu dài.

c) Kiểm soát chi phí và linh hoạt trong vận hành

Bà Hương Nguyễn đề xuất mô hình nhượng quyền hoặc tự vận hành có kiểm soát, giảm phụ thuộc vào thương hiệu quốc tế đắt đỏ, đồng thời duy trì chuẩn chất lượng cần thiết.

Khu nghỉ dưỡng du lịch ở nam đảo Phú Quốc, tháng 12/2025. Ảnh: Thành Nguyễn

Khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng không phải do nhu cầu du lịch giảm, mà là do thiếu chiến lược vận hành bài bản và định vị sản phẩm sai lầm.

5. Kết luận và lời khuyên cho nhà đầu tư

Để tránh rơi vào “bẫy chết yểu”, nhà đầu tư cần:

Xây dựng tiêu chuẩn vận hành rõ ràng từ giai đoạn thiết kế.
Định vị sản phẩm dựa trên bản sắc địa phương và nhu cầu thực tế của khách du lịch.
Lựa chọn mô hình vận hành linh hoạt, cân bằng giữa chi phí và chất lượng dịch vụ.
Đầu tư liên tục vào nâng cấp, tái tạo trải nghiệm để duy trì sức hút lâu dài.

Bạn có dự định đầu tư vào dự án nghỉ dưỡng nào? Hãy chia sẻ quan điểm của mình trong phần bình luận và đừng quên theo dõi để nhận thêm các phân tích chuyên sâu về bất động sản.

Tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: Văn Đông

Phương Uyên

Chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cắt lỗ để thoát hàng

Linh — Wed, 08 Oct 2025 00:19:25 +0000

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Bốn năm qua, thị trường này rơi vào tình trạng “bất động”, kéo theo đó là hàng loạt các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được rao bán lại trên thị trường với mức giá thấp hơn rất nhiều so với giá mua ban đầu. Tại khu vực Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, nhiều căn nhà nghỉ dưỡng biển đang được rao bán lại với giá chỉ từ 3 – 4 tỷ đồng/căn, giảm khoảng 20 – 30% so với giá mua từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, dù áp dụng mức giá thấp, nhiều sản phẩm vẫn khó tìm được người mua lại.

Tình trạng rao bán cắt lỗ diễn ra phổ biến ở hầu hết các dự án tại khu vực biển Phan Thiết. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do nhiều khách hàng mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bằng vốn vay ngân hàng, nhưng sau khi mua lại không thể khai thác cho thuê hoặc bán lại, buộc phải bán lỗ để trả nợ ngân hàng. Điều này cho thấy sự khó khăn trong việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay.

Không chỉ tại Phan Thiết, tình trạng ồ ạt rao bán lại cũng diễn ra tại xã Hồ Tràm, thành phố Mũi Né, tỉnh Bình Thuận – từng được mệnh danh là “thủ phủ” bất động sản nghỉ dưỡng biển. Khu vực này có 41 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng hiện nay nhiều sản phẩm đang được khách hàng rao bán lại. Dự án NovaWorld Hồ Tràm với quy mô lên đến 1.000 ha, gồm 10 phân khu, trong đó nhiều phân khu đã hoàn thiện và bàn giao nhà, cũng đang chứng kiến tình trạng rao bán lại từ khách hàng mua trước. Tuy nhiên, mức giá rao bán và giá kỳ vọng mua lại có sự chênh lệch khá lớn.

Thực tế cho thấy, nhiều khách hàng rao bán lại tại các dự án trong khu vực Hồ Tràm đang phải chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng. Giá nhà khu vực này đang thấp hơn giá chủ đầu tư bán ra thời điểm đầu khoảng 20%. Thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Hàng chục dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang xây dựng dang dở rồi dừng triển khai từ năm 2023 và đến nay vẫn chưa có dấu hiệu tái khởi động.

Các chuyên gia dự báo, cần thêm vài năm nữa để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể sôi động trở lại. Rào cản lớn hiện nay là hiệu suất đầu tư thấp và tình trạng bội thực nguồn cung. Để giải quyết vấn đề này, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng cần có dòng tiền để hoàn thiện các dự án đã bán. Bên cạnh đó, cần có các chính sách để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và cải thiện thanh khoản của thị trường.

Bất động sản nghỉ dưỡng – Vanhoadoisong.com