Nội dung chính
Thanh khoản thị trường bất động sản TPHCM đang đối mặt với nhiều thách thức khi lãi suất tăng cao khiến người mua trở nên thận trọng, ưu tiên những sản phẩm có mức giá hợp lý.
Bước sang quý I/2026, thị trường bất động sản TP.HCM không còn là cuộc chơi của những cơn sóng đầu cơ mà trở thành giai đoạn “thử lửa” khốc liệt. Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, sự kết hợp giữa thắt chặt tín dụng và chi phí vốn tăng cao đã thay đổi hoàn toàn tâm thế của khách hàng, đẩy thị trường vào trạng thái phân hóa sâu sắc.
Áp lực lãi suất và sự sụt giảm thanh khoản trong Quý I/2026
Phân khúc căn hộ: Nguồn cung khan hiếm, sức hấp thụ giảm
Thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm đồng thời ở cả hai chỉ số quan trọng: nguồn cung sơ cấp và tỷ lệ hấp thụ. Cụ thể, lượng nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn. Đáng quan ngại hơn, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đã giảm xuống mức 40%, cho thấy sự ngập ngừng rõ rệt từ phía người mua.
Bài toán tài chính: Khi lãi suất ưu đãi không còn là “miễn phí”
Một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự chững lại này là sự biến mất của các gói hỗ trợ lãi suất 0%. Các chủ đầu tư hiện đã chuyển sang các gói cố định ở mức 9 – 10%. Trong khi đó, lãi suất vay ưu đãi dao động từ 8 – 9%/năm và lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này tạo ra áp lực dòng tiền cực lớn cho nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi thời gian ưu đãi kết thúc, khiến họ buộc phải tính toán chi ly hơn trước khi xuống tiền.
Sự phân hóa rõ rệt: Giá trị thực lên ngôi
Bất động sản vừa túi tiền và thế độc tôn của khu Đông
Dù bức tranh chung trầm lắng, nhưng phân khúc bất động sản vừa túi tiền lại là “điểm sáng” hiếm hoi. Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này cao hơn mức trung bình chung 10%, minh chứng cho việc nhu cầu ở thực luôn là trụ cột bền vững nhất của thị trường. Về mặt địa lý, khu Đông tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thành phố.
Nhà liền thổ: Giá neo cao bất chấp giao dịch hạ nhiệt
Phân khúc nhà liền thổ cũng không tránh khỏi làn sóng hạ nhiệt với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 11% trong quý I/2026. Tuy nhiên, một nghịch lý là giá sơ cấp vẫn tăng lên mức 199 triệu đồng/m2 đất. Điều này phản ánh giá trị nội tại của các tài sản có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo, nơi người mua sẵn sàng trả giá cao để đổi lấy sự an toàn.
Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, nhận định rằng dù thị trường chững lại ngắn hạn do áp lực tài chính, nhưng triển vọng trung hạn vẫn khả quan nhờ cải thiện hạ tầng và sự dịch chuyển nguồn cung về các khu vực ven đô để giải tỏa áp lực về giá.
Phân tích sâu về nguồn cung và thanh khoản từ góc độ DKRA
Báo cáo từ DKRA Consulting cung cấp một cái nhìn chi tiết hơn về sự sụt giảm nguồn cung. Phân khúc căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 25% so với quý trước. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm ưu thế với 41% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh, trong khi căn hộ hạng A vẫn thống trị lõi trung tâm TP.HCM.
Về giá cả, áp lực chi phí đầu vào đã đẩy giá bán sơ cấp tăng bình quân 3 – 5% so với cuối năm 2025. Ở thị trường thứ cấp, giá bán không biến động nhiều nhưng thanh khoản chững lại do tác động kép từ kỳ nghỉ Tết kéo dài và lãi suất duy trì ở mức cao.
Đối với nhà phố và biệt thự, tình hình còn trầm lắng hơn khi nguồn cung sơ cấp giảm 33% và lượng giao dịch sụt giảm tới 44% so với quý IV/2025. Đáng chú ý, 87% lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ tập trung cục bộ tại khu vực TP.HCM (mới). Về giá, thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 17% so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy tâm lý giữ giá của người bán.
Dự báo Quý II/2026 và chiến lược cho nhà đầu tư
Theo dự báo của DKRA Consulting, quý II/2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn thận trọng của các chủ đầu tư. Nguồn cung căn hộ mới dự kiến duy trì ở mức thấp, chỉ từ 5.000 – 7.000 căn do tình trạng “nghẽn” room tín dụng và biến động địa chính trị thế giới.
- Phân khúc căn hộ: Hạng A tiếp tục chiếm lĩnh trung tâm, hạng B và C dẫn dắt vùng ven. Thanh khoản sẽ tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
- Nhà phố, biệt thự: Dự kiến 2.000 – 2.500 sản phẩm mới sẽ mở bán, tập trung tại Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch…
Góc nhìn chuyên gia: Trong bối cảnh hiện tại, lời khuyên cho người mua là không nên chạy theo những lời hứa hẹn về lợi nhuận nhanh. Hãy tập trung vào 3 tiêu chí: Pháp lý minh bạch – Chủ đầu tư uy tín – Giá trị sử dụng thực. Việc dịch chuyển về các vùng ven có hạ tầng đang triển khai sẽ là chiến lược thông minh để tìm kiếm mức giá hợp lý mà vẫn đảm bảo tiềm năng tăng trưởng trong trung hạn.
Liệu những điều chỉnh về lãi suất trong thời gian tới có đủ để kích hoạt lại dòng tiền đổ vào bất động sản, hay thị trường sẽ tiếp tục một giai đoạn thanh lọc kéo dài? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận bên dưới!