Nội dung chính
Lợi nhuận Khang Điền (KDH) ghi nhận mức tăng trưởng đột biến hơn 130% trong quý 1/2026, tạo nên một nghịch lý thú vị khi doanh thu từ mảng kinh doanh cốt lõi sụt giảm mạnh.
Nhìn vào báo cáo tài chính quý đầu năm của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, bất kỳ nhà phân tích nào cũng sẽ nhận thấy một sự đối lập gay gắt. Doanh thu thuần của doanh nghiệp chỉ đạt hơn 281 tỷ đồng, giảm tới 60% so với cùng kỳ năm trước. Đáng ngại hơn, nguồn thu chủ lực từ chuyển nhượng bất động sản – vốn là “mạch máu” của công ty – cũng sụt giảm 62%, chỉ còn gần 265 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số lợi nhuận ròng lại tăng trưởng phi mã, đạt hơn 281 tỷ đồng (tăng 131%). Vậy điều gì đã cứu vãn bức tranh tài chính của KDH?
“Cú hích” từ giao dịch mua rẻ Bất động sản An Lập
Điểm mấu chốt nằm ở mục “Lợi nhuận khác”. Trong khi cùng kỳ năm ngoái KDH ghi nhận lỗ hơn 5 tỷ đồng ở khoản mục này, thì quý 1/2026, con số này bất ngờ vọt lên hơn 279 tỷ đồng. Đây không phải là kết quả từ hoạt động bán nhà hay cho thuê, mà đến từ một chiến thuật thâu tóm tài sản hiệu quả: Giao dịch mua rẻ tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập.
Cụ thể, vào ngày 02/03/2026, Khang Điền đã hoàn tất nhận chuyển nhượng 99% vốn tại Bất động sản An Lập với mức giá khoảng 2,553 tỷ đồng. Theo chuẩn mực kế toán, việc mua tài sản với giá thấp hơn giá trị hợp lý cho phép doanh nghiệp ghi nhận ngay một khoản lãi từ giao dịch mua rẻ, và trong trường hợp này, KDH đã hạch toán lãi 285 tỷ đồng. Ngay sau đó, doanh nghiệp tiếp tục rót thêm 99 tỷ đồng để nâng tổng vốn góp lên 891 tỷ đồng, củng cố quyền kiểm soát tuyệt đối tại đơn vị này.
Áp lực từ dòng tiền và gánh nặng nợ vay
Dù lợi nhuận trên sổ sách tăng mạnh, nhưng dưới góc độ quản trị tài chính, KDH vẫn đối mặt với những thách thức không nhỏ. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm gần 634 tỷ đồng. Mặc dù con số này đã cải thiện đáng kể so với mức âm hơn 1,3 ngàn tỷ đồng của cùng kỳ, nhưng nó cho thấy doanh nghiệp vẫn đang trong giai đoạn chi tiền mạnh cho đầu tư và chưa thu hồi vốn nhanh từ các dự án.
Xét trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của KDH cuối tháng 3 đạt gần 39,9 ngàn tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. Trong đó, lượng tiền gửi ngân hàng tăng 38% lên mức 3,8 ngàn tỷ đồng, tạo ra một “tấm đệm” thanh khoản an toàn. Tuy nhiên, nợ phải trả cũng tăng mạnh 42%, lên hơn 18,3 ngàn tỷ đồng. Đáng chú ý, nợ vay tài chính chiếm tới 84% tổng nợ (hơn 15,3 ngàn tỷ đồng), cho thấy đòn bẩy tài chính của KDH đang ở mức cao để phục vụ tham vọng mở rộng quỹ đất.
Hàng tồn kho lập kỷ lục: Canh bạc cho tương lai?
Một chi tiết cực kỳ quan trọng là hàng tồn kho của KDH đã chạm mốc kỷ lục 29,1 ngàn tỷ đồng, tăng 25%. Sự gia tăng này chủ yếu do phát sinh hơn 5,4 ngàn tỷ đồng từ dự án An Lập – Bình Trưng Đông. Hiện tại, dự án Khang Phúc (Khu dân cư Tân Tạo) vẫn là trọng tâm lớn nhất với giá trị tồn kho hơn 8,9 ngàn tỷ đồng.
Việc tích lũy hàng tồn kho khổng lồ trong bối cảnh doanh thu cốt lõi sụt giảm là một con dao hai lưỡi. Nếu thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ, đây sẽ là nguồn cung dồi dào mang lại lợi nhuận khổng lồ. Ngược lại, nó sẽ tạo áp lực chi phí lãi vay cực lớn lên doanh nghiệp.
Chiến lược dài hạn và mục tiêu 2030
Khang Điền đặt mục tiêu năm 2026 đạt doanh thu 4,200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1,500 tỷ đồng (giảm nhẹ so với 2025). Tính đến hết quý 1, doanh nghiệp đã hoàn thành lần lượt 14% và 22% kế hoạch. Điều này cho thấy áp lực dồn vào các quý cuối năm là rất lớn.
Tầm nhìn của KDH không chỉ dừng lại ở ngắn hạn. Trong giai đoạn 2026 – 2028, công ty tập trung khai thác quỹ đất hơn 160ha tại TP.HCM để tung ra 1,000 sản phẩm nhà thấp tầng và 5,000 căn hộ, đồng thời lấn sân sang bất động sản công nghiệp với quy mô trên 100ha. Đến năm 2030, mục tiêu là hoàn tất pháp lý cho quỹ đất gần 400ha.
Góc nhìn chuyên gia: Lợi nhuận này có bền vững?
Nhìn một cách khách quan, sự tăng trưởng lợi nhuận của KDH trong quý 1/2026 mang tính chất “kỹ thuật kế toán” nhiều hơn là tăng trưởng thực chất từ kinh doanh. Khoản lãi từ mua rẻ là lợi nhuận một lần (non-recurring income), không thể lặp lại thường xuyên. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao khả năng hấp thụ của thị trường đối với các dự án tồn kho và tốc độ giảm nợ vay của doanh nghiệp trong các quý tới.
Bạn đánh giá thế nào về chiến lược thâu tóm quỹ đất của Khang Điền trong bối cảnh thị trường hiện nay? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận hoặc theo dõi thêm các phân tích tài chính chuyên sâu tại chuyên mục Kinh doanh của chúng tôi.
